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Réussissez chaque étape de votre achat immobilier

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Un besoin de changer d’air ?

La famille s’agrandit ? Une mutation professionnelle ? Envie d’un pied-à-terre face à la Tour Eiffel ?
Les raisons qui poussent à chercher un nouveau logement sont nombreuses.

Un achat immobilier est un projet important qui ne s’improvise pas.
En effet, il va conditionner votre avenir à plus ou moins long terme,
et potentiellement celui de vos enfants.

Scarlet vous dévoile ici quelques secrets pour concrétiser votre projet.

Pour réussir votre projet, il est fondamental de maîtriser les étapes administratives d’une vente immobilière. Les connaissez-vous ?

L’offre d’achat, ou promesse unilatérale d’achat

La première étape officielle d’un achat immobilier est l’offre. Celle-ci est primordiale pour l’acheteur car elle permet de verrouiller le bien immobilier. Une fois acceptée, le vendeur ne peut plus faire machine arrière. Il est donc important, en tant qu’acheteur, de ne pas faillir dans la rédaction de l’offre. En effet, c’est elle qui fixe les conditions de l’acquisition.

Sans rentrer dans le contexte de l’acquisition ni l’estimation du bien, il y a plusieurs choses à savoir pour réussir son offre d’achat :

  1. L’offre doit être écrite. Une offre orale n’est pas recevable ;
  2. Les coordonnées de l’acheteur y sont renseignées ;
  3. Elle doit préciser le bien concerné ainsi que son adresse et une description sommaire (nombre de pièces principales, surface…) ;
  4. Le montant de l’offre doit bien évidemment y être mentionné, en chiffres et en lettres ;
  5. Un délai de validité doit également y figurer ;
  6. Les conditions suspensives, s’il en existe, y sont indiquées.

Concernant les conditions suspensives, il faut savoir qu’en France, la clause d’obtention de prêt est automatique pour tout acquéreur qui a recours à un crédit immobilier. Si la personne dispose des fonds, elle peut toutefois renoncer à cette condition ce qui renforce son dossier aux yeux du vendeur. Cela signifie alors que la vente, une fois le compromis signé, aura de grandes chances d’aboutir.Une fois l’offre transmise au propriétaire (ou à l’agence immobilière qui a le mandat), il est libre :

  1. D’accepter l’offre aux conditions précisées par l’acheteur :
  2. De refuser l’offre si le prix proposé est inférieur au montant initialement fixé ;
  3. De faire une contre-proposition écrite, annulant ainsi la première offre.
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Si le propriétaire accepte l’offre, il s’engage alors à ne pas vendre à un autre acheteur. La prochaine étape est la signature d’un avant-contrat.

À noter :

  1. À ce stade, aucune somme d’argent ne doit être versée par l’acheteur au propriétaire ;
  2. L’acheteur peut se rétracter à tout moment après son offre, sans condition.

L’avant-contrat : compromis ou promesse ?

Promesse et compromis se ressemblent beaucoup. Ils constituent une étape fondamentale de votre achat immobilier puisqu’ils engagent l’acheteur et le vendeur juridiquement.

La promesse unilatérale de vente

La promesse engage le propriétaire à vendre son bien immobilier à l’acheteur au prix fixé dans l’offre. C’est une opportunité, une option laissée à l’acheteur qui peut décider, ou non, de lever son option et d’acquérir le bien de manière définitive. Elle a une durée limitée (environ deux à trois mois). Mais cette option a un coût puisque l’acheteur, lors de la signature, doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur. Entre 5 et 10% du prix de vente.

S’il renonce à l’acquisition ou qu’il ne lève pas l’option dans le délai imparti, l’acheteur perd cette somme à titre de dédommagement. S’il acquiert définitivement le bien, la somme versée est déduite du reste à payer.

Le compromis de vente

Avec un compromis, ou promesse synallagmatique de vente, vendeur et acheteur sont engagés. Ce document vaut vente ! Le prix et les conditions suspensives y sont notamment précisées. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y forcer par voie juridique, et exiger des dommages et intérêts. La signature du compromis prévoit le versement d’un dépôt de garantie, compris entre 5 et 10% du prix de vente. Ce montant sera imputer sur le prix lors de la signature de l’acte authentique quelques semaines plus tard. C’est alors qu’interviendra le transfert de propriété.

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À noter :

À Paris, la majorité des transactions se font par le biais d’une promesse unilatérale de vente.

Le délai de rétractation

Une fois l’avant-contrat signé, un délai dit de rétractation commence à courir. Il débute dès le lendemain de la signature et a une durée de dix jours. Durant ce délai, l’acquéreur peut se rétracter sans frais ni motivation. Le délai de rétractation est une liberté laissée à l’acquéreur.

Si l’acquéreur se rétracte durant ce délai, les sommes versées au titre du dépôt de garantie lui sont restituées en intégralité.

S’il se rétracte après ce délai, les sommes versées sont perdues et il peut être poursuivi en justice.

S’il se rétracte après ce délai mais dans le respect d’une condition suspensive, il se voit rembourser les montants déboursés.

À noter :

Le vendeur ne bénéficie pas de délai de rétractation. Une fois le compromis (ou la promesse) signé, il est officiellement engagé.

Le crédit immobilier

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, l’acheteur doit commencer à rechercher une banque qui le suivra dans son projet. En effet, l’obtention du crédit est une étape fondamentale dans un achat. Sans financement, la transaction ne peut avoir lieu. Il est d’ailleurs vivement conseillé de commencer à chercher un partenaire bancaire dès l’acceptation de l’offre. Inutile d’attendre la fin du délai de rétractation pour cela.

Si le prêt est refusé à l’acquéreur, il doit en informer le vendeur et le notaire. Il doit alors transmettre le refus de prêt communiqué par l’établissement de crédit. Pour s’assurer du sérieux de l’acheteur et de sa volonté quant à son projet d’achat, le vendeur peut demander à ce que plusieurs refus soient communiqués. Cette information sera alors précisée lors de la signature de l’avant-contrat. Malgré cette demande, il faut savoir qu’un seul refus permet d’attester de la défaillance de la condition et provoquer par conséquent l’annulation de l’avant-contrat.

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À noter :

La condition suspensive d’obtention de crédit peut être considérée comme validée alors que l’acheteur n’obtient pas son prêt. Cette situation se présente lorsque l’acquéreur n’effectue aucune démarche pour l’obtention de son crédit ou une demande non conforme (par exemple : demander un prêt de 500 000 euros alors que l’offre est de 100 000 euros).

Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le DPU ou Droit de Préemption Urbain permet à une collectivité publique d’acquérir un bien en vente en priorité. Ainsi, lorsque vous achetez votre nouveau logement, vous pouvez vous faire doubler par la mairie. Le DPU concerne tous les biens immobiliers en vente : maison, appartement, immeuble en copropriété, local professionnel, terrain…

Dans les faits, lorsque vous signez le compromis (ou la promesse) chez le notaire, celui-ci adresse un courrier avec accusé de réception à la mairie l’informant de la vente en cours. Il y précise notamment le prix et les conditions de vente. La collectivité dispose d’un délai de 2 mois pour faire savoir si elle souhaite se porter acquéreur en priorité aux conditions proposées par le vendeur. Elle peut aussi négocier le prix.

À noter :

Dans une ville comme Paris, les chances de voir la mairie exercer son DPU sont extrêmement minces. Soyez tranquilles !

L’acte de vente

L’acte de vente est l’acte authentique au cours duquel il y a transfert de propriété depuis le vendeur à l’acheteur. C’est au cours de l’acte que sont remises les clés. Ce n’est qu’une fois l’acte signé que vous devenez propriétaire de votre nouvel habitat. Le notaire vous remet alors une attestation de propriété qui est un document provisoire. Le titre de propriété, le document officiel, ne vous sera remis que plus tard, une fois que le notaire aura accompli toutes les formalités obligatoires : enregistrement au Service de publicité foncière, envoi de documents à différentes administrations…

À noter :

Le notaire conserve l’original de l’acte à son office pendant une durée de 100 ans.

Vous connaissez désormais toutes les étapes administratives d’une transaction.
Mais pour véritablement réussir votre achat immobilier, il y a d’autres conseils à suivre.

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