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Réussissez chaque étape de votre achat immobilier

Un besoin de changer d'air ?

La famille s’agrandit ? Une mutation professionnelle ? Envie d’un pied-à-terre face à la Tour Eiffel ?
Les raisons qui poussent à chercher un nouveau logement sont nombreuses.

Un achat immobilier est un projet important qui ne s’improvise pas.
En effet, il va conditionner votre avenir à plus ou moins long terme,
et potentiellement celui de vos enfants.

Scarlet vous dévoile ici quelques secrets pour concrétiser votre projet.

Pour réussir votre projet, il est fondamental de maîtriser les étapes
administratives d'une vente immobilière. Les connaissez-vous ?

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L’offre d’achat, ou promesse unilatérale d’achat

La première étape officielle d’un achat immobilier est l’offre. Celle-ci est primordiale pour l’acheteur car elle permet de verrouiller le bien immobilier. Une fois acceptée, le vendeur ne peut plus faire machine arrière. Il est donc important, en tant qu’acheteur, de ne pas faillir dans la rédaction de l’offre. En effet, c’est elle qui fixe les conditions de l’acquisition.

Sans rentrer dans le contexte de l’acquisition ni l’estimation du bien, il y a plusieurs choses à savoir pour réussir son offre d’achat :

  1. L’offre doit être écrite. Une offre orale n’est pas recevable ;
  2. Les coordonnées de l’acheteur y sont renseignées ;
  3. Elle doit préciser le bien concerné ainsi que son adresse et une description sommaire (nombre de pièces principales, surface…) ;
  4. Le montant de l’offre doit bien évidemment y être mentionné, en chiffres et en lettres ;
  5. Un délai de validité doit également y figurer ;
  6. Les conditions suspensives, s’il en existe, y sont indiquées.

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Concernant les conditions suspensives, il faut savoir qu’en France, la clause d’obtention de prêt est automatique pour tout acquéreur qui a recours à un crédit immobilier. Si la personne dispose des fonds, elle peut toutefois renoncer à cette condition ce qui renforce son dossier aux yeux du vendeur. Cela signifie alors que la vente, une fois le compromis signé, aura de grandes chances d’aboutir.Une fois l’offre transmise au propriétaire (ou à l’agence immobilière qui a le mandat), il est libre :

  1. D’accepter l’offre aux conditions précisées par l’acheteur :
  2. De refuser l’offre si le prix proposé est inférieur au montant initialement fixé ;
  3. De faire une contre-proposition écrite, annulant ainsi la première offre.

Si le propriétaire accepte l’offre, il s’engage alors à ne pas vendre à un autre acheteur. La prochaine étape est la signature d’un avant-contrat.

À noter :

  1. À ce stade, aucune somme d’argent ne doit être versée par l’acheteur au propriétaire ;
  2. L’acheteur peut se rétracter à tout moment après son offre, sans condition.

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L’avant-contrat : compromis ou promesse ?

Promesse et compromis se ressemblent beaucoup. Ils constituent une étape fondamentale de votre achat immobilier puisqu’ils engagent l’acheteur et le vendeur juridiquement.

La promesse unilatérale de vente

La promesse engage le propriétaire à vendre son bien immobilier à l’acheteur au prix fixé dans l’offre. C’est une opportunité, une option laissée à l’acheteur qui peut décider, ou non, de lever son option et d’acquérir le bien de manière définitive. Elle a une durée limitée (environ deux à trois mois). Mais cette option a un coût puisque l’acheteur, lors de la signature, doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur. Entre 5 et 10% du prix de vente.

S’il renonce à l’acquisition ou qu’il ne lève pas l’option dans le délai imparti, l’acheteur perd cette somme à titre de dédommagement. S’il acquiert définitivement le bien, la somme versée est déduite du reste à payer.

Le compromis de vente

Avec un compromis, ou promesse synallagmatique de vente, vendeur et acheteur sont engagés. Ce document vaut vente ! Le prix et les conditions suspensives y sont notamment précisées. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y forcer par voie juridique, et exiger des dommages et intérêts. La signature du compromis prévoit le versement d’un dépôt de garantie, compris entre 5 et 10% du prix de vente. Ce montant sera imputer sur le prix lors de la signature de l’acte authentique quelques semaines plus tard. C’est alors qu’interviendra le transfert de propriété.

À noter :

À Paris, la majorité des transactions se font par le biais d’une promesse unilatérale de vente.

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Le délai de rétractation

Une fois l’avant-contrat signé, un délai dit de rétractation commence à courir. Il débute dès le lendemain de la signature et a une durée de dix jours. Durant ce délai, l’acquéreur peut se rétracter sans frais ni motivation. Le délai de rétractation est une liberté laissée à l’acquéreur.

Si l’acquéreur se rétracte durant ce délai, les sommes versées au titre du dépôt de garantie lui sont restituées en intégralité.

S’il se rétracte après ce délai, les sommes versées sont perdues et il peut être poursuivi en justice.

S’il se rétracte après ce délai mais dans le respect d’une condition suspensive, il se voit rembourser les montants déboursés.

À noter :

Le vendeur ne bénéficie pas de délai de rétractation. Une fois le compromis (ou la promesse) signé, il est officiellement engagé.

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Le crédit immobilier

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, l’acheteur doit commencer à rechercher une banque qui le suivra dans son projet. En effet, l’obtention du crédit est une étape fondamentale dans un achat. Sans financement, la transaction ne peut avoir lieu. Il est d’ailleurs vivement conseillé de commencer à chercher un partenaire bancaire dès l’acceptation de l’offre. Inutile d’attendre la fin du délai de rétractation pour cela.

Si le prêt est refusé à l’acquéreur, il doit en informer le vendeur et le notaire. Il doit alors transmettre le refus de prêt communiqué par l’établissement de crédit. Pour s’assurer du sérieux de l’acheteur et de sa volonté quant à son projet d’achat, le vendeur peut demander à ce que plusieurs refus soient communiqués. Cette information sera alors précisée lors de la signature de l’avant-contrat. Malgré cette demande, il faut savoir qu’un seul refus permet d’attester de la défaillance de la condition et provoquer par conséquent l’annulation de l’avant-contrat.

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À noter :

La condition suspensive d’obtention de crédit peut être considérée comme validée alors que l’acheteur n’obtient pas son prêt. Cette situation se présente lorsque l’acquéreur n’effectue aucune démarche pour l’obtention de son crédit ou une demande non conforme (par exemple : demander un prêt de 500 000 euros alors que l’offre est de 100 000 euros).

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Le Droit de Préemption Urbain (DPU)

Le DPU ou Droit de Préemption Urbain permet à une collectivité publique d’acquérir un bien en vente en priorité. Ainsi, lorsque vous achetez votre nouveau logement, vous pouvez vous faire doubler par la mairie. Le DPU concerne tous les biens immobiliers en vente : maison, appartement, immeuble en copropriété, local professionnel, terrain…

Dans les faits, lorsque vous signez le compromis (ou la promesse) chez le notaire, celui-ci adresse un courrier avec accusé de réception à la mairie l’informant de la vente en cours. Il y précise notamment le prix et les conditions de vente. La collectivité dispose d’un délai de 2 mois pour faire savoir si elle souhaite se porter acquéreur en priorité aux conditions proposées par le vendeur. Elle peut aussi négocier le prix.

À noter :

Dans une ville comme Paris, les chances de voir la mairie exercer son DPU sont extrêmement minces. Soyez tranquilles !

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L’acte de vente

L’acte de vente est l’acte authentique au cours duquel il y a transfert de propriété depuis le vendeur à l’acheteur. C’est au cours de l’acte que sont remises les clés. Ce n’est qu’une fois l’acte signé que vous devenez propriétaire de votre nouvel habitat. Le notaire vous remet alors une attestation de propriété qui est un document provisoire. Le titre de propriété, le document officiel, ne vous sera remis que plus tard, une fois que le notaire aura accompli toutes les formalités obligatoires : enregistrement au Service de publicité foncière, envoi de documents à différentes administrations…

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À noter :

Le notaire conserve l’original de l’acte à son office pendant une durée de 100 ans.

Vous connaissez désormais toutes les étapes administratives d’une transaction.
Mais pour véritablement réussir votre achat immobilier, il y a d’autres conseils à suivre.

Scarlet vous dévoile ses conseils et les étapes à suivre
pour réussir votre achat immobilier

Établir un calendrier

Avant de trouver le bien de vos rêves et d’y emménager, le chemin est long et périlleux. Il se passera certainement plusieurs mois voire plusieurs années (pour les plus lents) avant de dénicher la perle rare. Vous devez garder à l’esprit qu’une vente prend environ 3 mois entre l’offre et l’acte authentique. Le timing est donc important. D’autant si vous devez faire des travaux.

Deux périodes sont assez favorables aux recherches : le printemps (mars – juin) et la rentrée de septembre – octobre. À ces moments, le volume de biens en vente est plus important.

Définir son budget

Pour votre prochain investissement, vous devez absolument connaître votre enveloppe budgétaire. Pour cela, n’attendez pas d’avoir trouvé votre pépite ! Dès le début de vos recherches, rencontrez votre banquier. Demandez-lui de calculer votre capacité d’endettement et le montant de l’emprunt maximum que vous pouvez vous permettre.

Cibler le quartier

Dès le départ, vous devez déterminer le quartier idéal pour vous. Prenez en compte vos déplacements quotidiens, tant personnels que professionnels, les transports en commun, la proximité avec les écoles… Ce sera un gain de temps pour la suite.

Multiplier les visites

C’est peut-être le meilleur conseil que l’on vous donne. Multiplier les visites permet de se faire une idée de ce que l’on souhaite vraiment ! Visitez dans l’ancien, le neuf, les RDC, les appartements en étage… Explorez un maximum de biens. Cette étape est importante dans votre achat immobilier puisqu’elle vous permet d’affiner vos critères de recherches.

Hiérarchiser ses priorités

Rappelez-vous : le bien parfait n’existe pas ! À force de visiter, vous deviendrez un expert de la recherche. Et vous vous rendrez compte qu’aucun bien ne coche toutes les cases. Il vous faudra faire des compromis. Ainsi, pour réussir votre processus de recherche, dressez une liste de priorités. Cela vous aidera dans votre choix !

Mettre des alertes sur les sites de diffusion

Pour réussir dans votre projet d’achat immobilier, vous devez être très réactifs. Vous devez apprendre à scruter les sites d’annonces en ligne plusieurs fois par jour. C’est long et pénible mais votre réussite passe par cette étape. Certaines annonces ne restent en ligne que pendant quelques heures, surtout à Paris si les appartements sont au prix. Vous devez comprendre que, dans une ville comme Paris, il y a 30% plus d’acheteurs que de vendeurs. La concurrence est rude.

Poser des questions lors des visites

Avant d’offrir quoi que ce soit au propriétaire, vous devez comprendre pourquoi il vend. Ainsi, il est nécessaire de préparer une liste de questions que vous poserez lors des visites. Un départ peut cacher un problème. Il vous faut essayer d’en savoir un maximum.

Mener une enquête de voisinage

L’enquête de voisinage est un devoir ! Pour devenir un propriétaire heureux, vous devez passer par cette étape. Faites un tour du quartier. Rencontrez les voisins. Posez des questions essentielles. À quelle heure ferme le bar au rez-de-chaussée ? Est-ce bruyant ? Comment est l’ambiance dans la copropriété ?

Etudier les plans, les charges et les PV d'AG

Avant de vous lancer dans une procédure d’achat, exigez les incontournables : plans, procès verbaux des trois dernières assemblées générales, état des charges de copropriété, taxe foncière, taxe d’habitation… Dans les PV d’AG, vous pourrez découvrir si la copropriété a un procès en cours. Vous verrez également quels sont les travaux déjà réalisés et les travaux à prévoir, potentiellement déjà discutés au cours d’AG précédentes.

Visiter à différents moments

Il est important que vous puissiez choisir les heures de visites. Et il est essentiel d’aller visiter votre futur logement à minima deux fois. Cette technique est pratique pour voir le bien à des moments différents de la journée : cela vous donnera une idée sur la luminosité du bien par exemple.

Se renseigner sur le quartier

Pour cela, rendez-vous sur le site internet de la mairie et consultez les actualités du quartier par exemple, ou les projets futurs. Vous trouverez des informations sur le développement du quartier, les constructions à venir, l’évolution des transports en commun. Assurez-vous qu’aucun promoteur ne vienne construire un immeuble en face du vôtre, vous barrant ainsi la magnifique vue sur Montmartre.

Etudier le marché et les prix de l'immobilier

C’est une étape clé de votre achat immobilier. Pour réussir une belle transaction, vous devez maîtriser les prix et le marché afin de ne pas surpayer votre bien. Pour cela, renseignez-vous sur internet. De nombreux sites donnent les tendances du marché. Le meilleur de tous est le site DVF, publié par le gouvernement : les transactions passées des cinq dernières années y sont publiées. C’est le meilleur indicateur qui soit.

Prendre RDV avec un entrepreneur

Si des travaux sont à prévoir, demandez à un entrepreneur de vous accompagner afin de faire une évaluation des travaux à réaliser. C’est gratuit ! Et tenez-en compte dans le montant de votre offre d’achat.

Limiter les conditions suspensives

Pour parvenir à un accord avec le propriétaire et finaliser l’opération, vous devez faire en sorte que votre offre ne comporte pas trop de conditions suspensives. L’un des objectifs principaux d’un propriétaire est de sécuriser la transaction. Si votre offre est trop contraignante et qu’elle présente trop de risques pour lui, il cherchera à l’éviter.

Faire une offre à durée limitée

Lorsque, enfin, vous vous décidez à faire une offre, insérez-y une date limite. Celle-ci ne doit pas être trop longue, afin de maintenir la pression sur les vendeurs. Elle ne doit pas être trop courte non plus : le vendeur devra quand même étudier votre proposition.

Scarlet peut vous accompagner dans votre recherche

Si le temps vous manque et/ou la crainte de faire une mauvaise opération vous gagne, nous pouvons vous accompagner via
une mission de recherche. Pour cela, rien de plus simple. Contactez-nous via le formulaire de contact

Où nous joindre ?

Contactez notre équipe, un agent revient vers vous dans les plus brefs délais ! Nos experts, disposant d’une parfaite maîtrise de chacun des secteurs de la capitale, vous accompagnent dans votre projet parisien.

43 rue de Sèvres
75006 Paris

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