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  • Scarlet

6 phrases à éviter lors du compromis de vente

Lors d'une vente immobilière, une fois l'offre acceptée, un rendez-vous est pris chez le notaire pour la signature d'un compromis de vente. Ce compromis est un premier pas dans l'officialisation de la transaction. C'est un contrat qui permet d'instaurer un cadre juridique à celle-ci. Mais il ne constitue aucunement l'acte définitif. Ainsi, malgré sa ratification par les deux parties, acheteur et vendeur, il peut être annulé, anéantissant de fait tout accord.


Le compromis de vente, une étape à ne pas négliger


En effet, suite à la signature d’un compromis de vente, l’acheteur d’un bien immobilier dispose d’une dizaine de jours pour se rétracter. S’il a la moindre hésitation, il peut exercer son droit de rétractation sans qu’aucune pénalité ne lui soit appliquée. C’est un bon point pour l’acheteur puisque la signature d’une promesse ne l’engage qu’au bout de ce délai de rétractation... mais c’est extrêmement désagréable et décourageant pour le vendeur lorsque cette situation se produit.


Quid des conditions suspensives ?


Les conditions suspensives ne rentrent pas en compte si l'acheteur décide de se rétracter durant cette période de dix jours. C'est un délai qui lui est accordé par la loi et qui l'autorise à rompre la transaction de manière unilatérale sans aucune explication durant ce laps de temps.


6 phrases à éviter lors du compromis de vente

Mais qu'est-ce qui motive un acheteur à se rétracter ?


Les statistiques le prouvent : lorsqu’un acheteur se rétracte, c’est principalement lié à un échange avec le vendeur. Il a entendu quelque chose qui lui a fait peur au point de procéder à l’annulation du compromis de vente. Il est ainsi primordial de maîtriser ses émotions lors de vos échanges avec l'acheteur. En effet, certains vendeurs, rassurés d’avoir enfin obtenu une offre intéressante après des mois de visites et de négociations, se laissent aller à des confidences un peu hâtives... à l’effet dévastateur ! Cette fameuse discussion, celle qui fait tout capoter le deal, peut intervenir à n'importe quel moment, y compris chez le notaire.


Notre conseil : mesurez vos propos afin de ne pas compromettre vos chances de conclure !


Le rendez-vous chez le notaire, l'ultime étape


Nous y sommes ! Le rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente est enfin arrivé. Vous vous retrouvez avec votre acheteur dans la salle d'attente du notaire. Bien élevé, vous engagez la conversation. Mais vous devez faire attention. Malgré les bonnes relations qui vous unissent, il y a des phrases que vous ne devez pas prononcer devant l'acquéreur.


Nous avons recensé les confessions abusives des propriétaires faites lors de la signature de la promesse d’achat. Voici le top 6 des phrases à ne jamais prononcer devant son acheteur :


1 - "Ouf, je suis tellement soulagé. Je n'en pouvais plus de cet appartement !"


Un tel relâchement appelle systématiquement l’acheteur à s’interroger et à vous poser la question : « Ah bon, pourquoi ? ». Et là, emporté par la fougue, vous expliquez gentiment à votre acheteur que l’hiver, en raison de l'exposition et du mur de l'immeuble voisin, il fait nuit à 15h30 dans l’appartement. Vous terminez en expliquant que les odeurs du restaurant au RDC remontent directement chez vous... ce qui vous provoque un mal-être invivable ! C’est pour ces raisons que vous cherchez ailleurs !


Quand vous réalisez la dérive, il est déjà trop tard ! Votre acheteur signera le compromis et vous recevrez un appel du notaire ou de l’agent immobilier dans les 48h expliquant que votre acheteur a demandé l’annulation de la promesse de vente.

Par conséquent, chez le notaire, on évitera de parler des raisons qui vous ont poussé à vendre ! Épargnez-vous cette situation gênante. Les motifs qui vous ont amené à déménager vous regardent personnellement.


2 - "Tu te souviens de cette fuite sur le toit ? Celle qui avait inondé le salon quand on était en vacances."


La vente de votre maison peut réveiller des souvenirs, raviver des émotions, bonnes ou mauvaises. Et au moment de signer, quand vous ne pouvez plus faire marche arrière, tous ces souvenirs remontent à la surface. Vous êtes nostalgiques. Vous vous tournez vers votre compagne (ou compagnon) et vous lâchez l’anecdote sur cette fameuse fuite. L’acheteur voudra en savoir plus, curieux de ce qui l’attend. Il se demandera alors si tout a bien été mis en œuvre pour réparer ce problème. Rien de mieux pour lui faire peur. Il ira alors interroger les voisins, épluchera les procès-verbaux d’assemblées générales... et doutera de son choix !


Alors un conseil : gardez vos souvenirs pour vous !


Depuis le temps, les dégâts ont bien évidemment été réparés. Inutile de pousser votre interlocuteur à s’interroger sur l’état actuel de cette fuite.

3 - "Comme j'ai déjà acheté ailleurs, j'étais très pressé de vendre. Il fallait que je signe rapidement car le prêt relais arrivait à terme."

Que se passe-t-il dans l’esprit d’un acheteur lorsqu’il entend cela ? Il comprend que vous êtes pressé... Et un acheteur mal intentionné pourrait très bien, pour économiser un peu, revoir son offre à la baisse. Malheureusement, si vous êtes vraiment pressé par le temps, vous serez amené à reconsidérer son offre.


Si vous êtes pris par le temps, ne le dévoilez pas ! Peu importe les raisons. Qu'elles soient fiscales, économiques ou matrimoniales (divorce), ne montrez jamais à votre acheteur que vous êtes pressé de vendre ! Ces raisons ne le regardent pas. Cela pourrait le pousser à se rétracter, à user de son pouvoir de rompre le compromis afin de renégocier.


4 - "Pour information, je vous laisserai quelques meubles que je ne souhaite pas emporter !"


Saisissez-vous la différence entre vous et l’acheteur ?


Vous quittez un lieu... qu’il s’apprête à investir. Il est tout à fait ravi et a déjà planifié son emménagement. Et là, il apprend qu’il devra d’abord procéder à l’évacuation de breloques et autres vieilleries.


Pour vous, ce bien immobilier appartient au passé. Pour votre acquéreur, c'est l'avenir. Il est donc hors de question de lui faire comprendre que vous lui laisserez une déchetterie à évacuer avant de s’installer définitivement. Au contraire, faites-lui savoir que vous laisserez les lieux propres afin qu'il se sente très vite chez lui.


Vous voyez peut-être cela comme un cadeau à son attention. Mais il verra cela comme un abandon d'ordures et de meubles dont vous souhaitez vous débarrasser. Épargnez-lui ce genre de frayeurs !


Vous pouvez éventuellement lui expliquer que vous ne conserverez pas le canapé rouge du salon et la machine à laver et, s’il le souhaite, vous êtes prêts à lui céder. Il est fondamental de lui laisser le choix ! À l'inverse, il verra cela comme une marque de sympathie et pourra être amené à les conserver.


5 - "J'ai vraiment crû que vous n'accepteriez jamais ce prix-là !"


- "Ah, et qu'est-ce qui vous fait croire cela ?"

"- C'est clairement au-dessus du prix du marché !"


Sans m'étendre sur la qualité de la remarque, je vais vous dévoiler une règle absolument fondamentale : lorsque vous êtes chez le notaire, ne parlez jamais du prix de vente !


Si vous êtes là, assis autour d’une table à signer le compromis, c'est que votre acheteur est satisfait du bien qu'il achète et de son prix. Mais si vous lui expliquez que vous étiez prêt à un effort supplémentaire ou qu'il s'apprête à surpayer votre appartement, il risque de paniquer.


Donc, pour faire simple, parlez de la pluie et du beau temps, mais pas du prix !


6 - "Je n'en pouvais plus de ce quartier !"


"Oui, comme je vous le dis. Le quartier est de moins-en-moins sûr, ce qui devient gênant pour les enfants. Et le voisin organise des soirées trois fois par semaine, mettant la musique à fond jusqu’à 4h du matin. Sans compter qu'ils vont commencer les travaux de la nouvelle ligne de tramway, qui va passer dans la rue : le quartier sera fermé à la circulation pendant les deux prochaines années !"


Voilà comment une vente immobilière est annulée en un temps record !


Les aléas du quartier ne concernent pas votre bien immobilier directement. Comme je l'explique souvent, lorsque vous vendez, vous devez être honnête mais pas nigaud. C'est aussi à l'acheteur de mener son enquête de voisinage et de se renseigner sur le quartier. Vous devez faire part à l'acquéreur des vices de votre appartement si vous en connaissez l'existence, mais vous n'avez aucune obligation quant aux défauts du quartier.


Les aléas du quartier ne concernent pas votre bien immobilier directement. Comme je l'explique souvent, lorsque vous vendez, vous devez être honnête mais pas nigaud. C'est aussi à l'acheteur de mener son enquête de voisinage et de se renseigner sur le quartier. Vous devez faire part à l'acquéreur des vices de votre appartement si vous en connaissez l'existence, mais vous n'avez aucune obligation quant aux défauts du quartier.


En lisant notre livre "Réussir la vente de son bien immobilier - 50 conseils pour vendre rapidement et au meilleur prix" (en téléchargement gratuit), vous en apprendrez plus sur la manière de mener les négociations et sur les erreurs à ne pas commettre dans vos relations avec l'acheteur.


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Scarlet souhaite révolutionner les techniques de ventes immobilières traditionnelles en proposant une nouvelle méthode : la vente au plus offrant. Pour en savoir plus, consultez notre site.

Inspirée des enchères immobilières, cette approche innovante exploite les avantages des ventes aux enchères traditionnelles (garantie d’obtenir la meilleure offre possible dans des délais fixés par le vendeur) sans en avoir les contraintes (aucune obligation de vendre en cas d’offre non satisfaisante).


Une méthodologie de vente similaire existe dans d’autres pays (Suède, USA), notamment à Stockholm, où près de 90% des logements dans l’ancien sont vendus par ce biais. 


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Ne vendez pas au premier venu, vendez au plus offrant !

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